綜合分析，解決某國(guó)際城一期部分樓宇滯銷的

突圍途徑：

    1、通過促銷公關(guān)，讓市民走進(jìn)某國(guó)際城，重新認(rèn)識(shí)某國(guó)際城，消除不良的市場(chǎng)傳言；

    2、重新分割市場(chǎng)，對(duì)于主要滯銷樓宇重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，創(chuàng)造性地運(yùn)用項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換，迅速合理地消化掉滯銷單位。

    3、整個(gè)營(yíng)銷將以“事件營(yíng)銷”——“青年創(chuàng)業(yè)園計(jì)劃”為主線展開。

    4、以全新樓盤的形象推出市場(chǎng)，避免爛尾印象。

 

 

    針對(duì)診斷結(jié)果，做出相應(yīng)的策略，在各策略有機(jī)組合中，形成層層遞進(jìn)，多級(jí)助推的效果，始終保持市場(chǎng)的高關(guān)注率，直完成一期的銷售，二期的順利開盤。

    二期開盤設(shè)定在秋季房交會(huì)，本案涉及在正式開盤之前二期形象導(dǎo)入工作，但二期的全盤推廣方案，另案提供。

    根據(jù)以上各策略，制定實(shí)施方案，方案將對(duì)各策略進(jìn)行有機(jī)的融合，達(dá)到相互影響，相互作用的互補(bǔ)關(guān)系。

    樓盤形象工程的建設(shè)，分別從基礎(chǔ)形象和市場(chǎng)形象兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。市場(chǎng)形象是在營(yíng)銷推廣中綜合作用的結(jié)果，在其他策略中都有所顧及，不再單獨(dú)闡述，在此只在基礎(chǔ)形象方面的建設(shè)提出建議：

    1、清潔社區(qū)，做到清潔無死角；把社區(qū)主通道旁的施工設(shè)施搬到二期；清潔中心廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)，并保持下去；解決墻體“脫皮”問題。

    2、加速做好社區(qū)全面的綠化造景工程，完善中心廣場(chǎng)的景點(diǎn)建設(shè)；在人民路進(jìn)入社區(qū)的主通道兩邊，擺放上萬盆花草；重點(diǎn)做好“青年創(chuàng)業(yè)園”的綠化和包裝，營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境，弱化“死角”印象。以上所有工作爭(zhēng)取在5月中旬之前完成。

    3、完善社區(qū)的指示系統(tǒng)和導(dǎo)引系統(tǒng)， 在社區(qū)主通道中心位置，置一個(gè)不銹鋼架的社區(qū)指示圖，明確每一棟樓的位置和“青年創(chuàng)業(yè)園”的位置；把“青年創(chuàng)業(yè)園”在批示系統(tǒng)中單獨(dú)編號(hào)；在環(huán)形道兩側(cè)做一系列的樓宇批示牌；指明社區(qū)內(nèi)的每一處公共設(shè)施，如籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；每一棟樓宇的山墻上掛上帶統(tǒng)一標(biāo)志的樓棟號(hào)，每一單元都作詳細(xì)編號(hào)標(biāo)注；環(huán)形道道路指示系統(tǒng)，減速帶，斑馬線等。

    4、沿主通道設(shè)計(jì)制作一套“某國(guó)際城社區(qū)生活品質(zhì)圖展”。主題：精神本質(zhì)。以感受社區(qū)時(shí)尚、自由、舒適、尊貴的生活為思路，以精神征服和心理誘導(dǎo)為目的，給受眾以較大的社區(qū)生活想象空間和“牽引力”。

    5、持續(xù)開展社區(qū)籃球賽、羽毛球賽，可以組織社區(qū)業(yè)主、公司員工、外單位員工等參與，最好做到每天有球賽，做好與外單位的羽毛球聯(lián)誼塞，以吸引外界人士進(jìn)入社區(qū)。

    6、做到每一棟樓至少有一個(gè)固定保安，并設(shè)流動(dòng)保安。

    7、完善社區(qū)生活配套，超市、醫(yī)療服務(wù)、洗浴等盡快配套。在招商中可針對(duì)這些生活必需配套給予特別優(yōu)惠的招商政策，如先進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，三個(gè)月后再付房款等辦法。

    8、為南門公交車站設(shè)計(jì)一個(gè)符合某國(guó)際城項(xiàng)目特質(zhì)的站亭，與相關(guān)市政單位協(xié)商實(shí)施。

    9、配合園藝建設(shè)，設(shè)計(jì)系列雕塑群，雕塑群分兩部分，一部分為歷史題材，一部分為未來題材。歷史題材以項(xiàng)目的前身運(yùn)動(dòng)為主題，未來題材以某國(guó)際城的工作生活為主題。

以上完成時(shí)間在6月之前。

 

    1、如何在事件營(yíng)銷的過程中，同時(shí)解決企業(yè)形象與樓盤形象的問題，事件營(yíng)銷不能單純以“促銷”為目的；

    2、在解決C1、D1、D4幾個(gè)滯銷樓的同時(shí)，如何兼顧其他樓宇的個(gè)別剩余戶型；

    3、在做到這些基本工作的同時(shí)，如何維護(hù)并延伸樓盤的品牌形象，為二、三期銷售創(chuàng)造市場(chǎng)人氣；

    4、如何在處理一期剩余樓宇和戶型的同時(shí)，避免與二期樓盤的沖突，因?yàn)槎�期樓盤吸取一期的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到戶型結(jié)構(gòu)，都更趨合理，價(jià)位也將低于一期；

    5、如何處理“青年創(chuàng)業(yè)園”與樓盤整體概念的關(guān)系。
二、某國(guó)際城青年創(chuàng)業(yè)園實(shí)施方案

    以營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境，支持青年創(chuàng)業(yè)為口號(hào)，將C1、D1、D4三棟滯銷樓重新進(jìn)行分割，辟為“青年創(chuàng)業(yè)園”。從概念上換新，把“青年創(chuàng)業(yè)園”引導(dǎo)為青年創(chuàng)業(yè)的“搖籃”；從價(jià)位上優(yōu)惠，與當(dāng)前價(jià)相比，普遍下調(diào)11個(gè)百分點(diǎn)，整體價(jià)位比原價(jià)降低約11%，以均價(jià)2300元/平方米、起價(jià)1800元/平方米的特惠價(jià)格發(fā)售，在C1、D1、D4的價(jià)格統(tǒng)籌中，因?yàn)镃1的位置最差，把C1的價(jià)位調(diào)整到最低限度，以防范該棟樓銷售再度出現(xiàn)真空；與“商住互換概念”相互呼應(yīng)；本活動(dòng)在體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感的同時(shí)，獲取創(chuàng)業(yè)人群和社會(huì)的好感，并使其充分認(rèn)識(shí)某國(guó)際城的地理優(yōu)勢(shì)。

    23周歲至40周歲的在烏市創(chuàng)業(yè)人群。
3、相關(guān)支持

    設(shè)計(jì)一套“青年創(chuàng)業(yè)園”的標(biāo)識(shí)，應(yīng)用在傳播系統(tǒng)和外墻指示系統(tǒng)，每棟樓的外墻和樓梯通道上都懸掛其標(biāo)志；將“青年創(chuàng)業(yè)園”以相對(duì)獨(dú)立的形式進(jìn)行包戶外包裝，在環(huán)形道和主要通道邊以不銹鋼指示牌標(biāo)示；在其中一棟樓頂，豎立四塊大型燈箱招牌，使烏魯木齊的四個(gè)方位都可以看到；提供寬帶網(wǎng)等辦公基礎(chǔ)設(shè)施配套；提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)。

    為了使該計(jì)劃具有更大的社會(huì)意義和影響力，建議爭(zhēng)取自治區(qū)團(tuán)委或市團(tuán)委的支持。

    青年創(chuàng)業(yè)園的優(yōu)惠方案分步實(shí)施，根據(jù)推廣效果具體調(diào)整。

    第一步，分期首付�？蛻粝热胱〗�(jīng)營(yíng)，然后分期支付首期款，一年內(nèi)付清（如150平方米，價(jià)位2300元平方米的一套房，總價(jià)34.5萬元，首期三成共10.35萬元，可按季度支付，每季度約2.6萬元）。時(shí)間為一個(gè)月。

    第二步 先租后買�？蛻艨上热胱〗�(jīng)營(yíng)，租約一年，租金8000/年，一次付清，到期后，客戶若買房，租金轉(zhuǎn)為首付款�？蛻羧舨毁I房，可繼續(xù)租用，也可退房。繼續(xù)租用租金根據(jù)當(dāng)時(shí)行情定。 時(shí)間為二個(gè)月。

    第三步，待青年創(chuàng)業(yè)園實(shí)施進(jìn)入尾聲，須要對(duì)少量極差戶型脫手，采取大幅降價(jià)的措施：最低價(jià)位1800元/㎡，并配以方案二實(shí)施。計(jì)劃為一個(gè)月。

    （1）解決C1、D1、D4樓宇的滯銷問題；（2）回避大盤降價(jià)的尷尬和諸多不良影響；（3）在社會(huì)認(rèn)可樓盤降價(jià)的同時(shí)，更多地關(guān)注“青年創(chuàng)業(yè)園”的社會(huì)積極因素；（4）顯示企業(yè)社會(huì)責(zé)任感；（5）解決樓盤在市場(chǎng)上已經(jīng)形成的既定概念和功能導(dǎo)向與現(xiàn)有概念與功能導(dǎo)向的沖突問題。

    獲得特惠價(jià)格，比原價(jià)降低11%；免付三年物業(yè)管理費(fèi)；享受政策支持；付款方式靈活，入主門檻降低；集中辦公，共創(chuàng)青年創(chuàng)業(yè)園品牌，共享品牌資源。

    4月初，首先召開新聞發(fā)布會(huì)，通過新聞渠道，讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)“青年創(chuàng)業(yè)園”，激發(fā)社會(huì)的興趣，然后，以專題的形式對(duì)“青年創(chuàng)業(yè)園”報(bào)道，完成概念建設(shè)和前期渲染，最大限度地吊足創(chuàng)業(yè)人員的胃口；

    4月中旬，在房交會(huì)前，以一個(gè)整版廣告宣傳“青年創(chuàng)業(yè)園”，公布“加盟青年創(chuàng)業(yè)園”優(yōu)惠政策，同時(shí)，針對(duì)烏市青年創(chuàng)業(yè)者做一次派送廣告，通過此次大力推廣，把市場(chǎng)引入強(qiáng)銷期；

    進(jìn)入5月，再次通過專題報(bào)道《創(chuàng)業(yè)青年對(duì)話某國(guó)際城》，把“青年創(chuàng)業(yè)園”推進(jìn)銷售高峰期；

    進(jìn)入6月，檢查“青年創(chuàng)業(yè)園”推廣工作，根據(jù)推廣效果調(diào)整市場(chǎng)姿態(tài)，在6月底基本完成“青年創(chuàng)業(yè)園”的銷售工作。

    整個(gè)推廣周期設(shè)計(jì)為三個(gè)月。

    為了避免與樓盤的整體推廣發(fā)生沖突，推廣手法主要運(yùn)用新聞和傳單派送的形式，以廣告為輔。具體如下：

    在4月中旬，房交會(huì)之前，召開“青年創(chuàng)業(yè)園”新聞發(fā)布會(huì)，在晨報(bào)發(fā)布一次整版廣告；針對(duì)烏魯木齊各寫字樓、酒店等場(chǎng)所的中小公司派發(fā)一次宣傳單；其后，主要運(yùn)用新聞統(tǒng)籌傳播，在樓盤整體的廣告中，附加“青年創(chuàng)業(yè)園”信息。